Jedna z nejdůležitějších věcí před samotným prodejem je stanovení ceny nemovitosti. Vhodné je, pokud je cena někde mezi. Neměla by být ani moc nízká, ani moc vysoká. Dále pak záleží na Vaší strategii a potřebách, např. budete chtít prodej vyřešit v krátkém časovém období.
Na stanovení odpovídající tržní ceny nemovitosti se můžeme podívat z několika pohledů. Jak vůbec stanovit tržní cenu? Tu si přece stanovuje trh. Můžeme se však velice přiblížit již před prodejem důkladnou analýzou a ušetřit si tak spoustu času a starostí.
Inzertní servery, facebook marketplace
Inzertní servery, facebook marketplaceJednou z možností je podívat se na inzertní servery, typicky sreality, reality-idnes a podívat se, jak se prodávají typově podobné nemovitosti v okolí. To ale není dostačující faktor. Tyto nabídky tam můžou doslova ležet již několik měsíců, a značí že spravedlivá cena bude pravděpodobně někde trochu jinde.
Cenové mapy
Dalším nástrojem jsou cenové mapy typu valuo.cz, cenovamapa.org, reas.cz, které mohou být velice užitečné. Další možností jsou naše cenové mapy MM realit, kdy vidíme všechny potřebné informace a skutečnou prodejní cenu, což jinde nevidíme. Ty však pochopitelně nejsou veřejné. Jde o cca. 1/5 všech uskutečněných prodejů po ČR. Pokud nevíte, za kolik byste daný dům mohli prodat v aktuálním čase a nemáte dostatečné porovnání, je to jasná volba. V dnešní turbulentní době se téměř nedívám po nabídkách prodaných více než před šesti měsíci.
Detektivní práce
Ani cenové mapy Vám nezaručí stoprocentní obraz o situaci dané nemovitosti, pokud se zrovna nejedná o vedlejší vchod v paneláku, kde bydleli Vaši rodiče. Nejlépe vychází první zmíněný „valuo.cz„, který zohledňuje více informací a také více detailů k porovnání, včetně fotek a obecně jde více do hloubky. Jde však o nabídkové ceny, kde vidíme jen, kdy byla nemovitost zlevněna, a kdy zmizela její internetová stopa. Pokud bychom chtěli tedy vidět skutečnou prodejní cenu, museli bychom využít placené služby katastru. A to ještě jen pokud víme č.p., č. parcely či jiný podstatný údaj, a to obvykle nevíme. V kombinaci s naší interní datábází a cenovou mapu skutečně prodaných nemovitostí je to poměrně věrohodný údaj. Ideální samozřejmě je, pokud někdo v té dané lokalitě aktivně prodává a zná situaci více do hloubky. Jsou obce, které jsou např. závislé na jedné jediné firmě, která zaměstnává půlku města a přílehlých obcí a vesnic.
Na řadu však přichází řada dalších faktorů, které ovlivňují cenu a měli by se tam promítnout. V závislosti na účelu koupě a prodeje jsou to zejména:
1. lokalita
Centrum Litomyšle je něco jiného, než centrum vyloučeného ghetta, někdy jde jen o specifickou ulici, kterou neznáte ve večerních hodinách. Jde také o dopravní a občanskou obslužnost v dané obci, zaměstnanost, jak se v dané lokalitě pronajímá.
2. právní stav, přístup
Dluhy, exekuce, věcná břemena, problematický přístup k pozemku, to vše ovlivňuje dramaticky cenu. Většinu věcí lze zjistit na stránkách katastru nemovitostí, často i zdarma.
3. Celkový stav, dispozice, výhled, vybavení
Původní stav bytu, domu, nepraktické dispozice, nezkolaudované části domu, výhled do popelnic nebo naopak nádherný výhled, mezonet, nadstadartní vybavení hraje roli v ceně. Garáže, balkóny, lodžie, terasy, moderní vytápění.
4. Bezpečnost
Někdy není od věci podívat se např. na mapakriminality.cz, pokud neznáte danou lokalitu tak, jak byste si představovali, na povodňové mapy, na sousedy. V menších obcích je nejjednodušší třeba zajít přímo za starostou, to mám osvědčené 🙂
5. územní plány
Pozemky se mohou v zastupitelstvu odhlasovat jako pro výstavbu rodinných domů a nebo zase vrátit a využívat je např. jako hospodářské pozemky. Někdy do toho může vkročit stát nebo kraj s výstavbou infrastruktury a někdy může být v plánu v blízkosti Vašeho pozemku výstavba výrobního objektu.
Nezřídka se mi stává, že chce majitel prodávat pole za cenu „stavebního pozemku“. Tím však klame zájemce a neoprávněně se na něm obohacuje, a zadělává si na velký problém.
6. náklady na údržbu
Celkové náklady na provoz ovlivní cenu a atraktivitu při prodeji. Nejde jen o energetickou třídu, zateplení nebo druh vytápění. Spadají sem i náklady na správu domu, správci jako např. SVJ, družstva, fond oprav aj., kde záleží hodně na tom, jak daný spolek v minulosti hospodařil. Můžou sem spadat i investice, které budete muset brzy pustit do domu, např. novou střechu, rozvody.
7. druh vlastnictví
V zásadě nejatraktivnější je osobní vlastnictví, nejméně oblíbené pak bude kupovat jednotlivé podíly domu, objektu, kde třeba není dům rozdělen na jednotky a právně vymezen.
U družstva je to pak o něco lepší, protože to má většinou vše popsáno alespoň interně a pak ve stanovách družstva.
